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Vous souhaitez reprendre une exploitation agricole ? Racheter une ferme à vendre ou louer une ferme est une décision importante qui nécessite du temps (et sans surprise de l’argent). Une des étapes clés pour prendre la bonne décision lors de l’acquisition d’un terrain agricole ou de sa location est celle des visites. Nous souhaitons dans ce guide vous accompagner dans ce moment essentiel de votre installation agricole.
1. Trouver une exploitation agricole à reprendre
Pour reprendre une exploitation agricole, il faut d’abord faire un travail de prospection des terrains agricoles à vendre. Il faut également être suffisamment au clair avec son projet agricole et ses critères de sélection pour pouvoir filtrer les recherches efficacement.
Préciser son projet
Premier point important à avoir en tête lorsque l’on visite une exploitation agricole à reprendre : avoir une idée assez claire et précise de son projet. Les éléments suivants doivent être établis dans votre tête :
- quelles activités agricoles sont envisagées (élevage, maraîchage, grandes cultures, arboriculture, etc.) ;
- avec quel type et mode de production (plein air, agriculture biologique, MSV, travail mécanisé, etc.),
- de quels bâtiments avez-vous besoin,
- dans le cas d’élevage quel cheptel vous souhaitez avoir et de quelle taille,
- quelle est la surface minimale/maximale compatible avec vos activités,
- de combien d’hectares de terres labourables avez-vous besoin ;
- où vous souhaitez vous installer :
- si vous avez une idée précise : vous définir une zone de recherche, par exemple un triangle entre trois villes ;
- si vous avez une vision plus floue : réfléchir aux zones où vous avez déjà un bon ancrage territorial (famille, ami·es, connaissances des lieux, réseau agricole, etc.) peut vous aider.
Le risque si l’on ne clarifie pas ces éléments avant c’est :
- de visiter des fermes qui ne sont pas adaptées voire incompatible avec son projet,
- de perdre en crédibilité auprès des cédant·es ou des intermédiaires (chambres, SAFER, etc.),
- de ne pas réussir à se projeter et d’utiliser son énergie à mauvais escient.
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Où rechercher un terrain agricole à reprendre
Plusieurs canaux existent pour trouver des exploitations à louer ou acheter :
- Le répertoire départ Installation (RDI) qui est lié aux chambres d’agriculture. Vous pouvez contacter celui directement lié au département qui vous intéresse,
- La SAFER via son site propriétesrurales.com,
- Les agences immobilières spécialisées dans l’agriculture,
- Le site Objectif Terres qui liste des petites annonces de fermes à reprendre ou de fermes cherchant des associé·es.
Il existe des canaux un peu moins classiques :
- Contacter les communes pour savoir s’ils ont des terres en location ou disponibles à l’achat ou s’ils connaissent des agriculteurs qui envisagent de vendre ou louer ;
- Se faire connaître des associations agricoles locales (dont les ADEAR, les CIVAM et les branches locales des différents syndicats) ;
- Utiliser votre réseau : si vous avez un contact implanté sur votre territoire cible qui est du milieu agricole, il peut être une mine d’informations sur les exploitations à reprendre aux alentours et les opportunités à venir ;
- Consulter les organismes comme Terre de Liens, Eloi ou Fermes en ViE qui proposent des offres de ferme ;
- Consulter les sites de petites annonces comme le Bon Coin.
Tous les acteurs de l’accompagnement (SAFER, Chambre, Adear, Terre de Liens, Fermes En ViE, etc.) demanderont au préalable que vous leur décriviez le projet, afin de proposer des biens en lien avec ce dernier. Cela dépend des régions et des structures mais il peut arriver qu’un conseiller vous fasse accéder à des biens qui ne sont pas encore en ligne s’il est en phase avec votre projet.
Pour le RDI il faut juste s’inscrire sur le site et pour la SAFER il vous faudra signer un document d’engagement (vous vous engagez à passer par eux si l’achat se fait suite à la visite de la ferme) avant d’effectuer une visite.
Faut-il se faire accompagner pour visiter une exploitation agricole ?
Nous vous conseillons de bénéficier d’une expertise sur au moins une de vos visites de chaque ferme. Des spécialistes seront plus à même d’analyser le bien à vendre ou louer et de vous donner des estimations de coûts d’entretiens et de travaux. Ou de vous mettre en garde sur des aspects de l’exploitation que vous n’aurez pas identifiés.
Certains acteurs imposent de passer par eux pour l’achat si vous effectuez la première visite avec eux (la SAFER, les agences immobilières, etc.) et d’autres peuvent vous accompagner sans contrepartie (les Chambres d’agriculture, les Adear, etc.) et il est parfois possible d’avoir directement les coordonnées des cédants et de s’organiser avec eux pour la visite.
Par la suite il est intéressant d’entrer en contact avec ces différentes structures pour avoir des infos sur le territoire, le prix du foncier, et sur l’exploitation s’ils la connaissent. Ici ce sera plutôt des prises d’information qu’un accompagnement. Seule la SAFER propose un accompagnement pour l’achat. Ensuite, pour l’installation vous pouvez aussi bénéficier d’un accompagnement, à vous de choisir si vous passez par la Chambre, l’Adear, un Civam, etc..
Définir ses principaux critères de sélections
Une visite de ferme prend du temps, il faut compter en moyenne 2-3h par visite, les phases préparatoires de définition de vos critères et d’analyses des fermes en amont sont donc très importantes pour ne faire que des visites pertinentes, ne pas perdre votre temps et vous décourager !
- Quelle est la surface minimale que vous êtes prêt·e à acquérir. Idéalement vous avez calculé un seuil de rentabilité en fonction de votre projet qui vous a donné une cible minimale à rechercher.
- Quels sont les éléments négociables et non négociables : accès à l’eau et avec quel débit minimum, habitation sur place, bâtiments agricoles ?
- De quel type de terre avez-vous besoin pour votre activité agricole : prairies permanentes, surfaces cultivables, sols profonds (pour les plantations d’arbres), surfaces non inondables, etc. ? Sol sableux, argileux ou calcaire ? Avec quelle accessibilité ? Sur quelle période avez-vous besoin de cultiver les terres ?
- Quelles infrastructures sont nécessaires ? Irrigation et bâtiments agricoles
- Quels débouchés ? Proximité d’un marché, d’une ville commerçante, de restaurants, d’un abattoir, etc.
- Quel lieu de vie :
- Sur quelle zone géographique ? Habitation sur place ou non, proximité d’écoles et de lieux culturels, proximité de la famille et du cercle social. Si vous vous installez avec votre famille, il faut bien s’assurer qu’elle soit alignée avec ces critères.
- Dans quel environnement ? Est-ce que vous êtes partant·e pour vous installer dans un environnement de plaine agricole ou est-ce que vous cherchez un lieu plus boisé, avec des haies et des bocages et où la nature est très présente.
Ensuite, à vous de pondérer ces critères. Vous pouvez les classer en trois catégories :
- ceux qui sont non négociables,
- ceux qui peuvent faire pencher la balance,
- ceux qui sont un agréable bonus.
N’hésitez pas à vous faire un tableau Excel ou papier qui liste tous ces critères et leur pondération. Même si bien sûr certains éléments s’ajusteront au fur et à mesure des visites, cela vous donnera un outil de sélection de base.
Accédez à notre modèle de grille d'évaluation
2. Préparez la visite de la ferme à reprendre
Analyser l’exploitation agricole à reprendre en amont
Prenez contact au téléphone avec la personne ou l’organisme qui a publié l’annonce (agence, SAFER, RDI, commune, etc.). Si ce n’est pas le·la propriétaire mais un intermédiaire il ou elle pourra vous donner des informations de façon plus libre qu’une fois sur l’exploitation. Posez des questions sur le contexte de la vente ou de la location, sur l’historique de la ferme et sur le territoire. Si la personne a une expertise agricole, présentez-lui votre projet et interrogez-la sur les points de vigilance à avoir concernant la compatibilité de ce dernier avec l’exploitation en vente/location.
Vous pouvez également lui demander comment le parcellaire (les fermes de plusieurs dizaines d’hectares ne sont pas toujours d’un seul tenant) ainsi que l’adresse exacte du lieu.
Étudiez le prix de vente du terrain agricole et des bâtiments
C’est aussi le moment de valider les prix en amont.
Si c’est pour un achat demandez le prix global et sa répartition (par parcelle, bâtiment, outil de production, cheptel) si la personne la connaît (c’est rare). Vérifier auprès de la SAFER les prix dans les environs, le montant des dernières transactions, le prix moyen à l’hectare sur le territoire.
Si c’est pour une location, renseignez-vous sur les fermages (vous les trouverez sur les sites de la Chambre d’Agriculture ou du département).
Préparez la liste des éléments à regarder sur place
Afin de ne pas être pris·e de court lors de la visite et d’éviter la situation où vous allez rentrer et vous rendre compte que vous avez oublié de poser telle ou telle question, il est essentiel que vous vous prépariez une liste des éléments à ne pas manquer, des informations à demander et d’éventuelles photos à prendre.
Ainsi après la visite vous pourrez reprendre ces éléments à tête reposée, voire faire une comparaison avec d’autres fermes.
Pour vous aider dans cette démarche nous avons préparé une liste des éléments clés à regarder lorsque vous visitez une exploitation agricole à acheter ou louer. Apportez-en une version papier avec vous pour le remplir sur place.
Accédez à la liste des éléments à vérifier lors d'une visite de ferme
3. À chaque visite son utilité !
Reprendre un terrain agricole est le fruit d’une décision mûrement réfléchie. De nombreux critères sont à prendre en compte, il est donc illusoire de penser qu’une seule visite peut suffire. Il faudra compter deux voire trois visites pour prendre une décision. En particulier pour un achat. Pour chaque visite comptez minimum 2 heures, le mieux est de bloquer une demi-journée afin de ne pas vous sentir pressé·e. Chaque visite a une utilité bien précise.
La première visite : la vision globale
La première visite permet de vous donner une vue d’ensemble mais aussi :
- de vérifier la conformité de l’exploitation avec l’annonce et d’obtenir un parcellaire de l’exploitation (on peut souvent obtenir ce dernier en amont et c’est préférable),
- de prendre contact avec le ou la cédant·e,
- de voir l’ensemble de l’exploitation,
- d’obtenir une répartition exacte des prix et de comprendre qui a fait l’évaluation (un agent immobilier, la SAFER, la chambre, le cédant ?),
- de déterminer si le lieu semble en adéquation avec votre projet, plus précisément de vérifier :
- la compatibilité “physique” avec le projet : répartition et qualité des terres, des bâtis, etc.
- la praticité : se projeter dans les tâches quotidiennes permet de se rendre compte de la praticité des infrastructures, le fait qu’elles aient été bien pensées, etc.
- le cadre de vie : tout aussi important que les autres éléments plus rationnels, il faut prendre le temps de ressentir le lieu et de s’imaginer y passer ses journées dans toutes les saisons.
Il est très important que vous visitiez l’entièreté de l’exploitation. Ne passez pas deux heures assis·e à une table à discuter avec le cédant. Il faut visiter tous les bâtiments et toutes les parcelles principales, de préférence à pied. Cela vous permettra d’avoir un ressenti des différents endroits mais cela vous donnera également une idée du mode de travail du cédant : les zones et les clôtures sont-elles bien entretenues ? Les éventuels troupeaux ont-ils l’air en bonne santé ? Les cultures sur pied ont-elles l’air saines ? Le matériel est-il en ordre et bien rangé ?
Après cette première visite, si l’exploitation correspond toujours à vos attentes il est temps de préciser votre projet et de l’adapter à sa potentielle réalité géographique. Allez vérifier le parcellaire en ligne, analysez-le en détail et ajustez votre prévisionnel technique et économique en conséquence. Avec ces éléments vous pouvez aller sonder les banques et voir jusqu’à quel prix d’achat elles suivront. Cela permettra d’engager les visites suivantes avec les bonnes informations en main.
Les visites suivantes : les détails puis la négociation
Les deuxième et troisième visites vous permettent de rentrer davantage dans les détails. C’est à ce moment qu’il faut vraiment se projeter en tant qu’exploitant·e, s’imaginer travailler dans l’endroit au quotidien, ce qui fera naître plus de questions sur le côté pratique. Vous pourrez éclaircir des points de doute suite à votre première visite.
C’est le moment de vous faire accompagner par un·e spécialiste qui pourra vous donner un avis d’expert·e sur des sujets techniques (travaux des bâtiments, état des sols, etc.).
Pendant la deuxième visite, vous pourrez également évaluer les adaptations/investissements supplémentaires qui seront à prévoir (mises aux normes d’un bâtiment, assainissement de la maison, etc.). Ils interviendront dans le prévisionnel économique et sur le prix possible de reprise pour que le projet soit viable et vivable donc il faut que vous ayez ces chiffres en tête avant de négocier le prix.
Après la deuxième visite, une fois que vous êtes certain·e de vouloir l’exploitation vous pouvez commencer à négocier les prix. Notons qu’il sera beaucoup plus facile de négocier si vous avez identifié plusieurs biens compatibles avec votre projet. Si vous n’avez qu’une seule opportunité, vous risquez de vouloir payer plus cher le bien que ce qu’il ne vaut réellement afin d’être sûr de reprendre une exploitation agricole.
4. Sur place : repérer les éléments clés
Une fois sur place il vous faut relever un bon nombre d’éléments. D’où l’importance d’être accompagné·e, d’avoir du temps, de faire plusieurs visites et de les avoir préparées en amont ! N’hésitez pas à vous munir de la check-list que nous vous avons proposée ou créez la vôtre.
Les lieux
Le parcellaire – La première chose à faire est d’obtenir un parcellaire fiable de la ferme à reprendre. Souvent les chambres, les agents immobiliers et la SAFER en ont une version en ligne. Si vous n’obtenez que la liste des parcelles cadastrales vous pouvez redessiner le parcellaire sur Géoportail ou d’autres sites/logiciels similaires. Y a-t-il des parcelles qu’il exploite mais dont il n’est pas propriétaire ? Si oui y a-t-il continuité de la location ou devez-vous la renégocier avec le propriétaire ? Quelle est la SAU (Surface Agricole Utile) ? Et la SAU labourable selon les règles de la PAC ?
Les accès – Quels sont les accès possibles à pied, avec les machines agricoles et en voiture. Les accès sont-ils possibles en cas de forte pluie ou de neige (embourbement). Vérifier que toutes les parcelles sont facilement accessibles. Qu’en est-il de l’état des clôtures ?
La végétation – Notez la présence de haies et d’arbres. Quelles sont les essences sur place ? Se portent-ils bien ?
L’irrigation – Quel est l’accès à l’eau pour l’irrigation et l’abreuvement éventuel des bêtes ? Y a-t-il des travaux de rénovation à prévoir ? S’il y a un forage, une source ou un puits, est-ce qu’il arrive qu’il soit à sec en fin d’été ?
Le quotidien – Imaginez votre fonctionnement au quotidien sur la ferme : le parcours pour atteindre les parcelles principales, les passages éventuels de troupeaux, la distance entre les bâtiments et les différentes parcelles.
Les intempéries – Y a-t-il des endroits avec des poches de gel ? Ou balayés par de forts vents ? Ou inondables en hiver ?
Les terres
Il vous faut estimer l’état des sols. Posez des questions sur les pratiques culturales et agronomiques du cédant :
- Gestion des rotations culturales
- Méthode de semis
- Technique de gestion des adventices et des ravageurs
- Techniques éventuelles de restauration et régénération des sols
- Quelles parcelles sont labourables ? Y a-t-il des parcelles cultivées qui devraient être en prairie permanente ?
- Quels sont les rendements sur les parcelles principales (s’ils sont très hauts cela veut éventuellement dire que le sol va s’appauvrir rapidement car il est surexploité).
Demandez s’il est possible de récupérer les potentielles analyses de sol (minéraux et matières organiques), sinon les faire faire. Surtout en cas de sol labouré car il y a un risque de sol pauvre. Pour des grandes cultures et de l’agroforesterie, envisagez de faire faire un profil des terres (surtout pour de l’achat, cela coûte un certain prix mais si les sols sont trop peu profonds vos arbres ne pousseront pas).
Les bâtiments
Les bâtiments sont tout aussi importants que les terres car ils peuvent représenter des coûts cachés importants en cas d’achat s’ils sont vétustes ou non aux normes.
Si vous louez, demander ce qui est inclus dans le fermage : est-ce que l’entretien des bâtiments est à votre charge ?
Les bâtiments des fermes peuvent être surdimensionnés par rapport aux terres attenantes. En cas d’achat mieux vaut un bâti sous-dimensionné quitte à construire à nouveau par la suite. Demandez quelles sont les limitations de construction par rapport au PLU.
Vérifier que les bâtiments soient aux normes (accès à l’eau, traitement des eaux usées, électricité, etc.). Lors de contre-visites, demandez des traces écrites de ces mises aux normes.
L’outil de production et le cheptel
Il est fréquent que l’outil de production (gros et petit matériel) et l’éventuel cheptel soient également en vente, souvent ce n’est pas inclus dans le prix global de la ferme.
Pour l’outil de production demandez une liste précise de ce qui est inclus. Pour la machinerie, demandez si tout est aux normes et récemment révisé. Posez la question du semi-immobilier (silos de stockage, cuve à fioul, tunnel mobile), s’il n’est pas inclus dans la vente, le remplacer représentera un coût conséquent.
Pour le cheptel demandez une expertise de la Chambre d’agriculture pour vérifier la vaccination et l’état sanitaire du troupeau. Vous voulez éviter toute mauvaise surprise post-achat.
Si des cultures sont sur pieds au moment de la passation, voyez avec un spécialiste (Chambre, ADEAR, CIVAM, HAB, etc.) pour une valorisation de la culture, il faut vérifier l’amendement et la bonne tenue de la culture pour être sûre que le rendement sera celui prévu.
! Demandez systématiquement l’avis d’expert·es dès que vous ne maîtrisez pas le sujet.
Le contexte
Comprenez l’histoire de la ferme, depuis combien de temps il ou elle est sur place, pourquoi il vend, quelles sont ses relations avec les agriculteur·rices voisin·es, avec les éventuelles coopératives, avec les habitant·es voisin·es et avec les pouvoirs publics. Fait-il partie d’une CUMA ?
Renseignez-vous sur l’historique des productions et cultures. Parfois les propriétaires ont changé de production, ont essayé des diversifications et c’est toujours intéressant de savoir ce qui a marché ou non et pourquoi.
Interrogez-le sur les débouchés. Quels circuits a-t-il tenté d’exploiter ? Coopératives ? Vente directe ? Marchés ? Restauration ? Magasin de producteurs ? S’il y a eu des tentatives avortées, qu’elles en furent les raisons ? Y aura-t-il une passation des débouchés possibles ou faudra-t-il tout renégocier ?
Demandez s’il est possible d’avoir accès au bilan d’exploitation.
Échangez avec le·la propriétaire et écoutez-le attentivement. Il ou elle pourra vous donner des informations que vous n’auriez pas pensé à demander, finalement c’est lui ou elle qui connaissent le mieux la ferme.
L’après-visite
Avancer dans sa réflexion
À chaque fin de visite laissez-vous un petit temps avant de revenir sur le sujet la tête reposée. Assurez-vous que vous avez bien noté toutes les informations et passé en revue celles qu’il vous manque. Contacter des spécialistes sur les questions que vous n’avez pas résolues.
Si vous visitez plusieurs fermes, créez-vous un tableau de comparaison qui vous permettra de voir quelle ferme apparaît la plus adaptée à votre projet de vie. Reprenez vos critères de choix et notez la ferme sur tous les éléments. Cela vous donnera un score pondéré et comparable.
Évidemment cette méthode a ses limites et forcément réductrices. Elle ne peut pas prendre en compte tous les éléments de choix ni les particularités de chaque ferme. Enfin elle ne prend en compte ni votre intuition, ni votre ressenti émotionnel qui peut avoir son rôle à jouer dans la décision. Cependant cela vous donne une bonne base de départ pour la réflexion.
La négociation
Votre choix s’est arrêté sur une (ou plusieurs fermes) ? Vous pouvez passer à la négociation suite à la deuxième visite. Idéalement lors de la première visite vous avez demandé un détail du prix. En effet vous voulez un prix le plus détaillé possible : pour les parties boisées, pour chaque parcelle cultivable, pour chaque prairie permanente, pour chaque bâtiment. De même pour le prix de l’outil de production. Le propriétaire n’aura pas forcément déjà fait ce calcul mais il est primordial qu’il vous fournisse ces chiffres pour que vous puissiez proprement négocier. Une fois le détail obtenu, vérifiez que les chiffres correspondent aux moyennes de la région et du marché.
Une fois que vous êtes sûr·e de vous et que les banques vous ont donné le montant pour lequel elle vous suit, vous pouvez commencer les négociations. Pour cela vous allez saucissonner le prix global :
- commencer par reprendre le détail de tous les éléments et validez ceux sur lesquels vous êtes en accord ;
- puis discutez de ceux pour lesquels vous pensez que le prix est surestimé. Il est fréquent que cela soit le cas pour le bâti.
Demandez si d’autres personnes sont intéressées par la ferme. De votre côté essayez d’avoir deux ou trois fermes en même temps, cela vous aidera dans la négociation.
Si vous passez par la SAFER voyez avec elle dès le début de la discussion à quoi correspondent les frais de transaction.
Une fois le prix négocié, échangez sur la transmission : le cédant est-il prêt à faire un parrainage sur quelques mois pour vous permettre de prendre en main le lieu et la ferme ? Sous quelles conditions ? Quelle est sa date de départ effective ?
Une fois l’acte signé, bien s’entourer
Vous avez signé le compromis de vente ? Vous avez environ deux mois minimum avant de signer l’acte de vente. Il est temps d’aller à la rencontre de tous les acteurs de l’écosystème de votre future ferme : mairies, circuits de distribution, voisins, etc.
Appréhendez le territoire petit à petit et passez un maximum de temps possible avec le cédant, une fois qu’il sera parti, il sera peut-être difficilement joignable.
Faites-vous accompagner pour adapter au mieux votre projet au lieu. De nombreux acteurs proposent ce genre d’aide : les Chambres d’Agriculture, les ADEAR, Arbres et Paysages ou encore FEVE.
